Unternehmensvorstellung: Vonovia SE

Unternehmensvorstellung: Vonovia SE

Einleitung zu Vonovia SE

Schön, dass du auf unseren Blog finanzenparkett.de vorbeischaust. Heute stellen wir dir ein Unternehmen aus der Immobilienbranche vor. Es handelt sich hierbei um das deutsche Immobilienunternehmen Vonovia SE. Immobilienunternehmen unterscheiden sich ganz klar zu anderen Unternehmen und müssen daher auch anders bewertet und analysiert werden. Bevor wir mit einer genaueren Analyse von dem Geschäftsmodell und den Unternehmenskennzahlen von Vonovia SE beginnen, gibt’s erstmal eine kleine Vorstellung.

Falls du lieber die Podcastfolge hierfür anhören möchtest, dann schau doch gerne auf unserem Podcastkanal Finanzen.Parkett vorbei :).

Disclaimer: Keine Anlageberatung! Es handelt sich hierbei lediglich um unsere eigene Meinung und Recherche. Wir wollen hier niemanden zum Kauf oder Verkauf von Aktien bewegen.

Verwendete Quelle für diese Unternehmensvorstellung und Analyse: Vonovia SE Geschäftsbericht 2019

Kurze Vorstellung

  • Geschäftsmodell (Kurzfassung):
    Das Geschäftsmodell von Vonovia SE basiert auf der Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum.
    Des Weiteren auf die Entwicklung und dem Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und für den Verkauf, sowie auf dem Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen.
  • Wohnungsbestand:
    Vonovia SE bewirtschaftet alleine in Deutschland 355.700 Wohnungen. Hinzu kommen noch 38.000 Wohnungen in Schweden und rund 22.500 Wohnungen in Österreich.
  • Verwaltung für Dritte:
    Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia SE außerdem rund 84.000 Wohneinheiten für Dritte.
  • Vonovia SE ist eines der führenden Immobilienunternehmen in Deutschland, Schweden und Österreich. Hierzulande beträgt der Marktanteil von Vonovia SE etwa 1,5%, da der Markt sehr fragmentiert ist. Das heißt es gibt viele kleine Unternehmen und private Menschen, die auch wie Vonovia SE Immobilien besitzen und diese vermieten.
  • Geschichte:
    Das Unternehmen wurde 2015 gegründet und erscheint auf den ersten Blick noch sehr jung. Doch unter ihrem Dach sind über die Vorgängergesellschaften mehr als 100 Jahre Geschichte vereint. Drei Unternehmen bilden hierbei die Basis von Vonovia SE: Die GAGFAH, die Eisenbahnerwohngesellschaften und die Vereinigte Stahlwerke AG. Die drei Gesellschaften schlossen sich zusammen, da sie das selbe Ziel verfolgten, nämlich die Schaffung von Wohnraum.
  • Ziel von Vonovia SE:
    Neben der Schaffung von Wohnraum, will Vonovia SE immer mehr als Dienstleister rund um das Thema “Zuhause” dienen. Dazu dann im weiteren Verlauf dieser Unternehmensvorstellung mehr, wenn wir auf das Geschäftsmodell von Vonovia SE genauer eingehen.

Short Facts (tabellarisch)

Name des Unternehmens:Vonovia SE
Hauptsitz:Bochum, Deutschland
Leitung des Unternehmens:Rolf Buch (Vorstandvorsitzender)
Jürgen Fitschen (Aufsichtsratsvorsitzender)
Mitarbeiterzahl:10.345 (2019)
Umsatz:3,091 Mrd. EUR (2019)
Marktkapitalisierung:32,55 Mrd. EUR
Aktienkurs:59,30 € (22. August 2020)
Quelle: ing.de

Aktionärsstruktur

Auf der nachfolgenden Grafik ist die Verteilung der ausgegeben Aktien von Vonovia SE gut dargestellt.

Quelle: onvista.de


Nachhaltigkeit Vonovia SE

Du hast richtig gelesen, auch Vonovia SE hat sich das Thema Nachhaltigkeit groß auf die Fahne geschrieben.
Wir wollen nun etwas genauer auf dieses Thema eingehen:

Das Geschäftsmodell von Vonovia bietet mit Blick auf Nachhaltigkeit eine Vielzahl von Anknüpfungspunkten. Die Pflege und Entwicklung der Immobilien, sowie die Kundenzufriedenheit, stellen an sich bereits ein langfristiges und nachhaltiges Wirtschaften von Vonovia SE dar. Zusätzlich verpflichtet sich Vonovia SE explizit zu den 17 UN Sustainable Development Goals (SDGs), auf die das Geschäftsmodell einen mehr oder minder starken Einfluss hat. 

Quelle: SDGs – Wikipedia

Die ESG-Bereiche lassen sich bei Vonovia folgendermaßen gliedern:

ESG-Bereiche Vonovia SE
Quelle: vonovia.de
ESG-Bereiche Vonovia SE
Quelle: vonovia.de

Es ist nicht alles Gold, was glänzt!
Kritik an Vonovia SE

Nachdem wir dir kurz und knackig das Thema Nachhaligkeit von Vonovia vorgestellthaben, steht das Unternehmen nichtsdestotrotz seit Jahren in scharfer Kritik bei z.B. Nebenkostenabrechnung, der Modernisierung von Wohnungen und dem Kundenservice für Bewerber und Mieter.

Nebenkosten:

Angeblich soll jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch sein. Zu den Nebenkosten können unter anderem gehören: Wasser, Heizung, örtliche Müllabfuhr, aber auch der Hausmeister, Winterdienst oder Pflege der Grünanlagen.

In den meisten Fällen werden natürlich externe Dienstleister mit solchen Tätigkeiten beauftragt. Doch Vonovia SE ist so schlau und hat dafür eigens vorgesehen Tochtergesellschaften gegründet. Generell ist es so, dass der Mieter die entstandene Rechnung aufnimmt und an die Mieter weitergibt, dabei verdient er nichts (kein Profit), doch bei Vonovia SE ist es aber so, dass die Tochtergesellschaften an den durchgeführten Diensleistungen verdienen. Der Konzern beauftragt sich quasi selbst mit den Aufträgen.
So ist niemandem wirklich bekannt, wie oft das Treppenhaus im Endeffekt geputzt wird.

Hat man als Mieter das Gefühl, dass etwas nicht stimmt, dürfen laut derzeitiger Gesetzeslage, Belege angefordert werden.
Diese scheinen allerdings bei Vonovia SE so komplex zu sein, dass man hier kaum wirklich durchsteigt.

Kundenservice:

Der Kundenservice von Vonovia SE ist super schlecht, viele Mieter oder Bewerber beklagen, dass die Organisation einfach unzureichend sei. Die Mitarbeiter kümmern sich so gut wie gar nicht um die Angelegenheiten, sind unfreundlich oder selbst so gut wie gar nicht geschult. (Keine Rückrufe zu den Anliegen der Kunden oder Bewerber und vieles mehr)

Die Kommunikation bei dem Kundenservice ist somit ein großes Defizit bei Vonovia SE.

Modernisierung:

Stell dir eine Modernisierung der Heizungsanlage oder die Montage eines neuen Balkons vor, welches Vonovia SE durchführt

Für Vonovia SE hat das den Vorteil, dass modernere Wohnungen, etwa mit einer neuen Heizungsanlage, im Wert logischerweise steigen und der Konzern danach mehr Miete verlangen kann, weil er die Arbeiten einfach an den Mieter weitergibt.

Parallel dazu entsteht auch Lärm und Schmutz oder es steht durch Gewisse Bauarbeiten kein Wasser mehr zur Verfügung

Angeblich mussten aufgrund von Bauarbeiten in Dresden 130 Bewohner über einen größeren Zeitraum in Sanitärwagen im Winter auf Toilette gehen. Vonovia SE strebt daher grundsätzlich Modernisierungen an, weil sie bei nur kleineren Reparaturen keine Mieterhöhung durchführen bzw. verlangen können. (Reparaturen muss der Mieter nämlich zum größtenteil selbst tragen)
Somit steigt der Preis pro m2.

Und auch ohne Modernisierung steigen in der regel die Mieten jährlich.

Geschäftsmodell von Vonovia SE


Nun haben wir genug davon vorgestelt, was sich Vonovia SE alles für die Zukunft bezüglich eines nachhaltigeres Wirtschaftens vorgenommen hat und welche Außenwirkung das Unternehmen in Form von Kritik auf die Mieter hat.
Nun kommen wir aber endlich auf das Geschäftsmodell von Vonovia SE.

Vonovia SE vermietet nämlich nicht nur Wohnungen wie man auf den ersten Blick denken könnte….

Unterscheiden lässt sich Vonovia SE hierbei in folgende Geschäftsfelder:

  • Neubau
  • Modernisierung
  • Instandhaltung & Substanz
  • Dienstleistungen rund um das Immobilienportfolio

Beim Neubau versucht Vonovia se die hohe  Nachfrage am Immobilienmarkt, durch weitere kostengünstige Wohnungen zu decken. Der Durchschnittspreis für den Quadratmeter soll somit weiter bei 10€/m2 liegen.
Vonovia SE verfolgt die Strategie dem Nachfrageüberschuss möglichst gut, durch den stetigen Ausbau des Wohnungsbestandes und den Neubau in hochfrequentierten Wohnorten, wie beispielsweise in Innenstädten, zu begegnen.

Der Standort ist ebenfalls sehr wichtig für ein solides Wachstum von Vonovia SE. Früher hatte sich der Konzern auf zu viele Standorte konzentriert an denen die Nachfrage Jahr für Jahr gesunken ist.
Mittlerweile hat Vonovia SE seine Strategie geändert und versucht vor allem in den Ballungsräumen sehr aktiv zu sein. In Berlin liegt Vonovia SE deutlich unter den Durchschnittspreis für den Quadratmeter. Dies gelingt Vonovia SE nicht nur durch den Neubau oder durch den ständigen Zukauf von Immobilien, sondern auch durch die Modernisierung und Instandhaltung des Immobilien-Portfolios.

Für die Modernisierung hat Vonovia SE sogar eine eigene Broschüre mit über 60 Seiten entworfen. In dieser Broschüre werden ein paar Beispiele für Modernisierungsprojekte aufgeführt. Auch anhand der Modernisierungskosten kann man erkennen, dass Vonovia SE extrem viel Geld in die Modernisierung des Portfolios investiert.
Hier eine Übersicht über die Zahlen für Baden-Württemberg (Vonovia SE besitzt dort insgesamt 14.000 Wohnungen):

Quelle: vonovia.de

Die Modernisierung bringen sowohl Vonovia SE, als auch den Mietern einen Vorteil. Bei einer Modernisierung werden meistens folgende Dinge umgesetzt:

  • Neue Heizung
  • Neue Elektrik
  • Neue Fenster
  • Neue Balkone
  • Bessere Wärmedämmung
  • Altersgerechtes Wohnen; speziell für Senioren

Durch die Modernisierung wird nicht nur deutlich der Wert der Immobilien gesteigert, sondern es entsteht gleichzeitig auch mehr Wohnqualität für die Mieter bei nur geringer Steigerung des Mietpreises. Vonovia SE legt bis zu 7% der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, was weniger ist als der Gesetzgeber erlauben würde.

Die Instandhaltung durch Vonovia SE erfolgt in den meisten Fällen gleichzeitig mit einer Modernisierung, um die Belastung für die Mieter möglichst gering zu halten. Die Instandhaltung kann aber nicht auf die Mieter umgelegt werden, wie die Modernisierung. Trotzdem ist die Instandhaltung des Portfolios von Vonovia SE von zentraler Bedeutung. Bei der Instandhaltung werden beispielsweise die Fassaden der Gebäude erneuert oder es werden Reparaturen für die Mieter erledigt. Die Instandhaltungsmaßnahmen von Vonovia sind daher sehr vielfältig. 

Neben der Modernisierung bietet Vonovia auch immer mehr Dienstleistungen an, um den Immobilienbestand möglichst effizient zu bewirtschaften:

Quelle: vonovia.de

Hier eine Übersicht auf welche Standorte Vonovia SE sich konzentriert:

Quelle: vonovia.de


Das Unternehmen mit Geschäftsmodell haben wir dir ausführlich vorgestellt, kommen wir nun zu den wirklich wichtigstem Thema für einen langfristigen Investor.

Finanzkennzahlen von Vonovia SE

Geschäftsjahr201920182017
Umsatzerlöse3,67 Mrd. €4,03 Mrd. €3,71 Mrd. €
Mieteinnahmen2,07 Mrd. €1,89 Mrd. €1,67 Mrd. €
EBIT1,58 Mrd. €1,53 Mrd. €1,27 Mrd. €
FFO1,22 Mrd. €1,13 Mrd. €0,97 Mrd. €
EBT (vor Steuern)3,14 Mrd. €3,87 Mrd. €4,01 Mrd. €
Periodenergebnis1,29 Mrd €2,40 Mrd. €2,57 Mrd. €
Immobilienbestand53,32 Mrd. €44,24 Mrd. €33,44 Mrd. €
Total Assets56,5 Mrd. €49,39 Mrd. €37,52 Mrd. €
EK-Quote34,18%36,20%40,20%
FK-Quote64,48%62,21%58,18%
LTV (Loan to Value)43,1%42,8%39,8%
Ergebnis je Aktie2,15€4,48€5,06€
FFO je Aktie2,25€2,18€2,01€
Dividende je Aktie1,57€1,44€1,32€
Quellen: onvista.de, ing.de, vonovia.de
Finanzkennzahlen FFO und LTV

Bei der Kennzahl “FFO/ Funds From Operation” handelt es sich hierbei, um eine spezielle Kennzahl für die Bewertung von REITs (Immobilien-Aktien/ Unternhmen). Diese Kennzahl gibt Angaben über die Rentabilität des Unternehmens wieder. Die Kennzahl wird aus dem Periodenergebnis (Net income berechnet)

Quelle: wikipedia.de – FFO

Bei der Kennzahl “LTV/ Beleihungsauslauf/ Loan-to-Value” handelt es sich um einen Begriff aus dem Kreditgeschäft der Kreditinstitute. Es beschreibt das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert des Immobilienbestands.

Zusammenfassung der Kennzahlen von Vonovia SE

Das Unternehmen Vonovia SE scheint auf den ersten Blick ein wirklich sehr spannendes Unternehmen zu sein. Das Geschäftsmodell als auch die Nachhaltigkeit-Story scheint gut durchdacht zu sein. Wirft man aber dennoch einen Blick auf die Finanzkennzahlen, so fällt einem schnell auf, dass das Unternehmen doch nicht so schnell wächst, wie es einem zuerst auf der Investor-Seite (IR) präsentiert wird. 

Der Umsatz ist in den letzten drei Geschäftsjahren eher als stagnierend oder sogar als rückläufig anzusehen. Die Gesamtkapitalrendite (EBIT / Total Asset) für 2019 von Vonovia SE mit 6,23% ist im Vergleich zur Konkurrenz, wie die Deutsche Wohnen mit 8% und LEG Immobilien mit 9,98%. eher gerin. Aus der Gesamtkapitalrendite kann manalso entnehmen, dass die Konkurrenz von Vonovia SE deutlich besser mit dem zur Verfügung stehenden Kapital wirtschaftet.

Die Mieteinnahmen von Vonovia SE haben sich in den letzten Jahren dennoch immer weiter gesteigert, auch wenn der Umsatz sich nicht weiter gesteigert hat. Der Umsatz ist bei Immobilien-Unternehmen als eher unwichtig anzusehen, da dies auch bedeuten kann, das Kosten bei der Renovierung etc. gespart werden konnten. Viel wichtiger ist die Betrachtung des FFO (Funds From Operation) oder zu deutsch das operative Ergebnis. Aus dem FF0 von Vonovia SE lässt sich entnehmen, dass das Unternehmen dieses über die letzten 7 Jahre durchschnittlich um 15% gesteigert hat, was äußerst positiv ist.

Die Dividende je Aktie wurde gleichermaßen stark gesteigert und 6 Jahre in Folge erhöht, um durchschnittlich 15% p.a. .
Der Wert des Immobilienbestandes konnte im gleichen Zug ebenfalls um ca. 16% p.a. erhöht werden. Das starke Wachstum ging leider auch mit einer steigenden Fremdkapitalquote einher. Die FK-Quote ist über die letzten Jahre immer weiter gestiegen, was an den niedrigen Zinsen liegt. Das Unternehmen kann sich sehr günstig am Kapitalmarkt verschulden, was aber auch gleichermaßen ein großes Risiko bedeuten kann. Bei steigenden Zinsen, um beispielsweise nur 2%, würde das Ergebnis je Aktie um ganze 21% einbrechen.

Aber das Geschäft von Vonovia SE und anderen Immobilienunternehmen beruht logischerweise auf einer immer billigeren Verschuldung und dadurch kann die Rentabilität nochmals weiter gesteigert werden.
Das Geschäft von Vonovia SE beruht aber nicht nur auf der Finanzierung von neuen Immobilen, sondern auch auf der Dienstleistung (Modernisierung, Instandhaltung, Pflege etc.) und natürlich stetig fließende Mieteinnahmen. Bei den Mieteinnahmen wird Vonovia SE vermutlich auch in den nächsten Jahren weiter stabile und steigende Cashflows aufweisen, denn das Unternehmen ist vor allem in Ballungszentren aktiv und dort steigt die Miete pro m2 im Jahr um durchschnittlich 4%.
Hinzu kommt die gesunde Dividendenpolitik des Konzerns von einer Ausschüttungsquote von unter 50% in den letzten 5 Geschäftsjahren und die Ausschüttungsquote im Verhältnis zum FFO hält sich hierbei stabil bei etwa 70%, was sich das Unternehmen auch als Ziel auf die Fahne geschrieben hat.

Nun haben wir dir einiges zum Unternehmen, dem Geschäftsmodell und den Finanzkennzahlen erzählt. Fassen wir das ganze doch nochmal kurz und übersichtlich in einer Pro- und Contra Gegenüberstellung zusammen:

Pro und Contra von Vonovia SE

Pro:

  • Tiefer Burggraben: mehrere hunderttausende Wohnung in ihrem Bestand
  • Wohnungen befinden sich in stark nachgefragten Gegenden (in zentralen Städten gibt es kaum noch weitere Bauflächen)
  • Vonovia SE bewirtschaftet 355.700 Wohnungen alleine in Deutschland, 38.000 Wohnungen in Schweden und rund 22.500 Wohnungen in Österreich
  • Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia SE rund 84.000 Wohneinheiten für Dritte
  • Größte privatwirtschaftliche Wohnungsbaugesellschaft in Deutschland
  • Mehr als 500 Standorte deutschlandweit präsent
  • Im Durchschnitt 2-3 Zimmerwohnungen mit 64 qm → profitieren somit vom geografisch-bedingten Wachstum der 1-2 Personenhaushalte
  • Planbarer und stabiler Zufluss durch die Mieter, da wohnen quasi ein Grundbedürfnis ist
  • Geringer Leerstand
  • Nachfrage nach wie vor hoch, daher wird auch ein höherer Preis für die Miete akzeptiert
  • Ist ein attraktiver Dividendenzahler (hohe Dividendenrendite)
  • Regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten
  • Gute Kontakte zu anderen Gewerke für den Bau und die Erschließung von Bauflächen/ Wohngebieten
  • Möglichkeit in den Immobilienmarkt in Deutschland breit zu investieren
  • Der größte Teil der Wertschöpfung geschieht im Unternehmen selbst (Tochterfirmen für Instandhaltung/ Modernisierung, Hausmeister, Pflege der Gebäude, Gärtner usw.)
  • Erlöse durch Objektverkäufe 



Contra:

  • Stark unzufriedene Mieter und schlechter Ruf (Wohnungsvergabe angeblich nur an vollzeit arbeitende Personen, schlechter Kundenservice, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten werde nicht durchgeführt, Abzocke bei Nebenkosten, usw.)
  • Mietendeckel durch staatliche Regulierungen
  • Mittlerweile haben sich Enteignungs-Initiativen gebildet, die gegen Vonovia SE vorgehen
  • Aufgrund des schlechten Rufes bei Mietern kann ggf. Leerstand entstehen, der dann zu keinem Cashflow führt
  • Hohe Mietpreise
  • Bauflächen optimaler Lagen extrem teuer

Kommen wir nun zum Ende unserer Unternehmensvorstellung und Analyse von dem Unternehmen Vonovia SE.

Fazit

Zusammenfassend kann man sagen, dass das Unternehmen Vonovia SE wirklich ein sehr spannendes Unternehmen ist, was bei der Geschichte anfängt und bei den Finanzkennzahlen aufhört. Das Geschäftsmodell und die Strategie des Unternehmens lassen sich leicht verstehen und gut aufbereitet auf der Investor Relations Seite von Vonovia SE einsehen.

Das Unternehmen hat seine Strategie über die Jahre immer  weiter angepasst und hat sich von vielen unprofitablen Standorten zu profitableren Standorten in Deutschland/ Europa weiterentwickelt. Dies war aber nur eine Maßnahme von vielen, die Vonovia SE in den letzten Jahren durchgeführt hat. Beispielsweise zählt hierzu auch die aggressiven Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten, die den Wert des Portfolios stetig steigern und teils gut bei den Aktionären, aber auch teils schlecht bei den Mieter von Vonovia SE ankommen.

Bei diesen Arbeiten gibt es noch einen weiteren positiven Punkt, der hier nicht vergessen werden darf, nämlich fast die gesamte Wertschöpfung findet bei der Renovierung oder bei Arbeiten rund um die Wohnungen im eigenen Unternehmen statt.
Vonovia SE hat hierfür eigene Tochterfirmen gegründet, die sich mit der Wertschöpfung rund um Immobilien kümmern (Handwerker, Pflege der Grünanlagen, Winterdienst, Reinigungskräfte etc.) .

Alles in allem sieht das Geschäftsmodell sehr gut und auch sehr profitabel aus. Auch in Zukunft dürfte es weiter profitabel sein und sogar noch höhere Einnahmen abwerfen, da die Mieten jährlich steigen werden, in Deutschland um mindestens ca. 4% p.a. . 

Die Finanzkennzahlen von Vonovia SE sind im Vergleich zur Konkurrenz, wie Deutsche Wohnen und LEG Immobilien eher unterdurchschnittlich, auch wenn Vonovia SE das größte Immobilienunternehmen in Deutschland ist. Dies zeigt sich vor allem bei der Gesamtkapitalrendite, die bei Vonovia deutlich schlechter ist als bei der Konkurrenz.

Was man dem Unternehmen aber positiv vorhalten muss ist, dass das Unternehmen es über viele Jahre geschafft hat, seinen Immobilienbestand Jahr für Jahr stark zu steigern, was sich auch am NAV zeigt, dass jährlich um 16% gewachsen ist. Das FFO und die Dividende des Unternehmens können diesem Wachstum gleichermaßen gut folgen. Vonovia SE hat außerdem die Dividende im 6. Jahr in Folge steigern können und scheint somit ein solider Dividendenzahler mit einer relativ hohen Dividendenrendite zu sein. Zu der Verschuldung von Vonovia SE lässt sich sagen, dass die Verschuldung zu anderen Unternehmen, die wir bereits analysiert haben logischerweise sehr hoch ist, da das Geschäftsmodell quasi auf dem Fremdkapitalhebel und einem niedrigen Zinsumfeld beruht.

Das Unternehmen würden wir als Durchschnittsperformer bezeichnen mit dem man ähnlich viel Rendite macht wie der Gesamtmarkt. Die Bilanzzahlen bewerten wir als “Gut”, auch wenn die Konkurrenz in manchen Punkten voraus ist, was die Wirtschaftlichkeit beispielweise angeht. Wenn wir uns für eines der drei Unternehmen entscheiden müssten, würde wir uns wahrscheinlich für die Deutsche Wohnen entscheiden und das aus folgendem Grund:

Die deutsche Wohnen schüttet deutlich weniger von ihrem FFO aus, was wir bei Immobilienunternehmen besser finden, da dann mehr Geld für weitere Investitionen übrig bleibt. Außerdem hätte die Deutsche Wohnen ein Kurspotenzial von etwa 30 % oder mehr, wenn sich der Mietendeckel in Berlin als verfassungswidrig herausstellt.
Die Deutsche Wohnen konzentriert sich nämlich hauptsächlich auf Berlin, wo auch mit die größte Wohnungsnot herrscht, somit könnte das Unternehmen in den nächsten Jahren seinen Cashflow noch weiter stark ausbauen.

Aber die Vonovia SE hat auch einen Vorteil, da sie breiter aufgestellt ist als die Deutsche Wohnen und somit streut sich das Risiko mehr. Alles in allem sehen wir die Vonovia SE eher als Kandidat für die Watchlist an. Im Moment würden wir eher nicht in das Unternehmen investieren, da es Aktien gibt, die in der Zukunft deutlich mehr Rendite versprechen.

Außerdem kam es in der vergangen Jahren zu mehr Gegenstimmen in Form von starken Protesten gegen unter anderem zu Mieterhöhungen, nicht nur in Richtung Vonovia SE. Daraufhin hat die Politik reagiert und für den Raum Berlin den sogenannten Mietendeckel gesetzlich erlassen. Er trat am 23. Februar 2020 unter dem Namen “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)” in Kraft und regelt 4 Bereiche:

  1. Mietenstopp bzw. Beschränkung von Mieterhöhungen
  2. Mietenbegrenzung bei Modernisierung 
  3. Mietenbegrenzung bei Wiedervermietung –
    Abschluss eines neuen Mietvertrages (2.)
  4. Senkung überhöhter Mieten (3.)

Auf diese werden wir hier allerdings nicht eingehen, da sie im Detail bestimmte Rahmenbedingungen haben und es Ausnahmen unter bestimmten Anforderungen gibt.

Was wir damit nur sagen möchten ist, dass der Wohnungsmarkt zukünftig in weiteren Bundesländer noch mehr und schärfer reguliert werden könnte, was dann zu einer schmälernden Rendite bei Immobilienunternehmen führen würde.

Ein letzter wichtiger Punkt ist die derzeitige Nullzinspolitik, was ist, wenn es diese nicht mehr gibt, wie richtet sich Vonovia SE dann aus? Können sie ihren Wohnungsbestand in der Geschwindigkeit weiter ausbauen, wie sie es heute tun? Woher kommt dann das frische Kapital, welches nicht mit zu großen Zinsen zurück erstattet werden muss? All das sind noch viele Fragen und Ansätze die es für einen selbst zu bewerten gilt.

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